不動産事業をするときは、利回りを考えよう
アパートやマンションなど、不動産経営をしたいと考えている人は増えてきています。
しかしながら一方で、地区によっては不動産価格に下落傾向がみられるなど、もちろん投資である以上リスクはあります。
不動産賃貸経営を始めるのであれば、不動産の利回りについて知っておきましょう。
利回りとは？
利回りとは、支出に対する利益の割合のことであり、不動産の利回りというのは経営上どれだけの利益を出すのかという計算のことです。
ですので、不動産を購入する際にはその物件の利回りを考えることが必要不可欠です。
多くの人が不動産の利回りと聞いて思いつくのは、年間収入を購入価格で割ったものです。たとえば家賃による収益が100万円あったとして、購入価格が2000万円ですと、100万円を2000万円に割ったものになります。
百分率でパーセント化しますので、実際はその数値を100倍したものです。これを、表面利回りと言い、大体の利益率を考えるのに便利です。
しかしながら、実際の不動産経営をする、すなわち物件を購入してそれを維持するということは、初期購入価格どおりには行きません。
家賃収入がそれだけ利益となるわけでなく、固定資産税や火災保険料、建物管理費や修繕費など、家主が支払わないといけないものはたくさんあるからです。収入からそれらを引いて物件の購入価格で割ったものが、実質利回りです。
実質利回りは年間収入から年間支出を引いたものを購入価格で割ったものです。より収益がわかりやすくなります。
想定利回りについて
想定利回りとは、年間収入を購入価格で割ったものですが、これは満室を想定したものです。もちろん、部屋が満室でなければそのようにうまくは行きませんし、家賃収入についてもその物件の最高額で判断されることもしばしばあります。
不動産の利回りについては、賃貸マンションやアパートを経営しようとする人が、まず気になることです。不動産屋の出してくる利回りについては、想定利回りでありよりかかる経費や物価の変動まで予想しないことにより、不動産経営で利益を出すどころか、損失を出してしまう結果になることもあります。
利回りの計算
利回りの計算については、入居率を考慮することや、その物件の維持にかかる経費をしっかりと計算することです。
想定利回りだけでなく、実質利回りを考えるようにしましょう。特に入居率や年間のランニングコストまでしっかりと考えたうえで、より収益を上げられる価値のある物件を持つことが、不動産経営を成功させる秘訣です。
TOP