修繕費用ってどれくらい？どのようにかかるの？
アパートやマンションなどを所有して家賃収入を得る、このような賃貸経営、不動産経営において、気をつけないといけないことが一定の年数でかかる修繕費です。
修繕費をきちんと積み立てておかないと、いざというときに慌ててしまうでしょう。そうならないためにも、事前に内訳を把握しておきましょう。
大規模修繕費用
まず、築年数の古い物件を所有する場合や、物件を何年も所有するときにかかるのが大規模修繕費用です。
これは、ボイラーなどの機械設備の修理、給排水などの配管修理です。白アリなどの予防駆除もしておかなければなりませんし、場合によっては雨漏り修理もあります。これには大きな費用が掛かり、大規模なもので数百万円にも上ります。
ほかにも、外壁チェックや白アリ検査など予防するためにもかかります。部屋の持ち主からクレームを受けて個別検査もしなければなりません。
しかし予防や検査に費用をかけていれば、いざというときの故障を未然に防ぐことができます。
ほかにも、日常的に起こりうる故障などについても備えておきましょう。廊下やポストなどの共用部分は劣化をしているとそれだけで新規入居者が入らなくなるかもしれません。強風などでガラスにひびが入ることもあり得ます。
ですので、入居率向上のためにも常にきれいにしておきましょう。
修繕費用はお金がかかる
このように、単に固定資産税や火災保険料だけを支払っていればよいというものではなく、大規模な修繕から日常的な物件の管理まで、修繕費用としてはかなりの金額が必要になることもあります。
一気に百万円単位の出費があるとそれだけで収益が悪化してしまいます。
ですので、月々の家賃の約５パーセントくらいは、修繕積立費として積み立てておくとよいでしょう。いざというときに何百万円も払ってしまうというのは投資としてはよくありませんので、しっかりと計画を立てておくのが大事です。
物件購入前に考えておくことが大事
物件を購入するときも修繕費の予想まで建てて家賃を設定したり設備を整えたりするとよいでしょう。
たとえば、エアコン付き物件は入居者にとって魅力かもしれませんが、何年も前の旧式のエアコンがついていると余計に入居者に敬遠されてしまいますので、このエアコン付き物件にするのであればエアコンの買い替え費用も計算して家賃設定をします。
ほかにも給湯器などケアが必要な設備を導入する際は、修繕費のコストがどのくらいかかるかを計算しておくとよいでしょう。
そのためには修繕費にはどのようなものがあるか、入居者に請求できないものについても知識を得ておくことが肝要です。
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